Kinh doanh online có vay mua nhà được không? Chứng minh thu nhập thế nào?
Hỏi: “Xin chào vayvonnganhang.vn. Hai vợ chồng tôi bán quần áo online, chủ yếu livestream trên Facebook và bán qua TikTok Shop. Doanh thu bình quân khoảng 250 triệu đồng/tháng. Chúng tôi tự làm tại nhà, không thuê mặt bằng hay nhân viên. Sau khi trừ tiền hàng và các chi phí kinh doanh, lợi nhuận còn khoảng 70 triệu/tháng, chưa tính sinh hoạt gia đình.
Hiện chúng tôi có 2 tỷ đồng, muốn mua căn nhà khoảng 6 tỷ tại khu vực Thuận An, TP.HCM, thuộc Bình Dương cũ, và dự định vay thêm 4 tỷ. Tuy nhiên, chúng tôi có thẻ tín dụng hạn mức 1 tỷ, đang nợ 700 triệu và chỉ thanh toán tối thiểu 5% mỗi tháng.
Vậy kinh doanh online có vay mua nhà được không? Báo cáo doanh thu trên TikTok Shop và sao kê tài khoản có đủ chứng minh thu nhập không? Với điều kiện như vậy, hai vợ chồng có vay được 4 tỷ không?”
Đáp: Thu nhập từ kinh doanh online có thể được xem xét khi vay mua nhà, nếu có cơ sở chứng minh và phù hợp với chính sách của ngân hàng nhận hồ sơ. Bạn không nhất thiết phải đi làm công ty, có bảng lương mới được xét vay.
Nhưng trong trường hợp này, có hai việc cần làm rõ: 70 triệu lợi nhuận được chứng minh bằng những giấy tờ nào, và sau khi trả thẻ tín dụng, gia đình còn bao nhiêu để trả khoản vay mua nhà? Doanh thu 250 triệu mỗi tháng nghe khá tốt. Tuy nhiên, khoản nợ thẻ 700 triệu đang ảnh hưởng đáng kể đến phương án mua căn nhà 6 tỷ.
Kinh doanh online có vay mua nhà được không?
Có thể, nhưng không phải chỉ gửi ảnh doanh thu trên điện thoại là đủ. Hồ sơ cần thể hiện được bạn đang kinh doanh thật, tiền bán hàng đến từ đâu và sau chi phí còn lại bao nhiêu.
Nguồn trả nợ có thể đến từ hoạt động kinh doanh, không chỉ từ lương. Các tài liệu như đăng ký kinh doanh, hồ sơ thuế, sổ bán hàng và hóa đơn là những căn cứ có thể được yêu cầu để xem xét thu nhập.
Với người bán quần áo qua livestream, dòng tiền thường nằm ở nhiều nơi: sàn chuyển về, khách chuyển trực tiếp, đơn vị vận chuyển trả tiền thu hộ. Bạn cần tập hợp các nguồn này để giải thích được toàn bộ hoạt động bán hàng.
Chẳng hạn, doanh thu khai là 250 triệu nhưng sao kê chỉ có 150 triệu tiền về thì phần chênh lệch cần được đối chiếu. Đó có thể là tiền chưa được thanh toán, tiền mặt hoặc doanh thu trên kênh khác. Chưa làm rõ thì khó lấy ngay con số 250 triệu làm cơ sở tính thu nhập.
Việc không có bảng lương không phải điểm duy nhất quyết định hồ sơ. Quan trọng là nguồn thu có kiểm tra được hay không.
Bán hàng livestream, TikTok Shop cần chứng minh thu nhập thế nào?
Bạn nên sắp xếp chứng từ theo từng tháng, thay vì gửi nhiều ảnh chụp rời rạc. Mục tiêu là đối chiếu được ba phần: hàng đã bán, tiền đã nhận và chi phí đã trả.
Báo cáo bán hàng phải đối chiếu được với tiền thực nhận
Với tình huống hai vợ chồng, bộ tài liệu nên tập hợp gồm:
| Tài liệu | Nội dung cần làm rõ |
|---|---|
| Báo cáo đơn hàng trên sàn | Đơn hoàn thành, đơn hủy, đơn hoàn trả |
| Báo cáo đối soát, thanh toán | Khoản được thanh toán, khoản bị khấu trừ, tiền còn chờ về |
| Sao kê tài khoản nhận tiền | Giao dịch từ sàn, khách hàng và đơn vị vận chuyển |
| Bảng đối soát COD | Đơn giao thành công và tiền thu hộ thực nhận |
| Chứng từ nhập hàng, chi phí | Giá vốn, quảng cáo, vận chuyển và các khoản kinh doanh khác |
| Hồ sơ hoạt động kinh doanh | Đăng ký kinh doanh, tài liệu thuế phù hợp với hình thức hoạt động |
Đây là cách chuẩn bị để giải thích dòng tiền; danh mục chính thức vẫn cần xác nhận với nhân viên tiếp nhận hồ sơ.
Một điểm dễ nhầm là cộng cả doanh thu đơn hàng và tiền sàn chuyển về thành hai nguồn thu. Nếu cùng một đơn hàng thì đó chỉ là một khoản doanh thu được thể hiện ở hai bước khác nhau.
Tiền hai vợ chồng chuyển qua lại giữa các tài khoản cũng cần tách riêng. Sao kê có nhiều tiền vào chưa đồng nghĩa toàn bộ là tiền bán quần áo.
Lợi nhuận 70 triệu phải có cơ sở tính
Theo thông tin bạn đưa ra:
250 triệu doanh thu − 180 triệu chi phí = 70 triệu lợi nhuận/tháng.
Biên lợi nhuận tương ứng khoảng 28%. Hai vợ chồng tự làm, không thuê mặt bằng và nhân viên nên giảm được một phần chi phí. Tuy nhiên, vẫn cần tính đủ giá vốn hàng đã bán, phí sàn, quảng cáo, đóng gói, vận chuyển, hoàn hàng và nghĩa vụ thuế liên quan.
Nếu báo cáo đối soát đã trừ một khoản phí, khi lập bảng lợi nhuận cần tránh trừ lại khoản đó lần nữa. Ngược lại, tiền nhập quần áo, quảng cáo trả riêng hoặc các chi phí ngoài sàn vẫn phải được tính.
Bạn cũng cần phân biệt lợi nhuận với tiền đang sẵn để dùng. Có tháng kinh doanh có lãi nhưng tiền còn nằm ở hàng tồn hoặc khoản chờ thanh toán. Tiền trả ngân hàng lại cần có đúng kỳ hạn.
Vì vậy, nên chuẩn bị số liệu qua nhiều tháng, gồm cả tháng bán tốt và tháng chậm. Hỏi rõ ngân hàng cần xem khoảng thời gian nào; đừng chỉ chọn tháng doanh thu cao nhất để làm hồ sơ.
Nếu muốn kiểm tra những giấy tờ còn lại, bạn có thể đọc bài trụ “Hồ sơ vay mua nhà cần những giấy tờ gì? Checklist mới nhất”.
Lợi nhuận 70 triệu nhưng đang nợ thẻ 700 triệu, có vay thêm 4 tỷ được không?
Ở đây chúng ta tạm dùng đúng mức lợi nhuận 70 triệu bạn cung cấp để tính. Việc ngân hàng công nhận bao nhiêu còn phụ thuộc kết quả thẩm định.
Với mức thanh toán tối thiểu 5% dư nợ đã nêu trong câu hỏi:
700 triệu × 5% = 35 triệu đồng trong kỳ đang tính.
Sau khoản trả thẻ, hai vợ chồng còn:
70 triệu − 35 triệu = 35 triệu đồng.
Số này chưa trừ sinh hoạt gia đình và chưa trả khoản vay mua nhà.
Lưu ý, 35 triệu là khoản thanh toán tối thiểu theo dữ kiện tình huống, không phải toàn bộ là tiền lãi. Trả tối thiểu cũng không đồng nghĩa hết nghĩa vụ nợ; lãi, phí và số phải trả kỳ sau cần xem trên sao kê, theo điều kiện thẻ. Techcombank
Nếu vay thêm 4 tỷ thì sao?
Để kiểm tra sức trả nợ, tạm tính:
- Khoản vay: 4 tỷ đồng.
- Thời hạn: 30 năm.
- Lãi suất giả định: 10%/năm, không phải mức chào vay.
- Cách trả: gốc đều hằng tháng, lãi trên dư nợ còn lại.
Tiền gốc mỗi tháng khoảng 11,11 triệu. Tiền lãi tháng đầu, quy đổi lãi suất năm chia 12, khoảng 33,33 triệu.
Tổng khoản vay mua nhà phải trả tháng đầu là 44,44 triệu đồng.
Cộng khoản thanh toán thẻ:
44,44 triệu + 35 triệu = 79,44 triệu đồng.
Trong khi lợi nhuận hai vợ chồng chỉ khoảng 70 triệu. Như vậy, theo phương án này, tiền trả nợ đã vượt thu nhập khoảng 9,44 triệu, chưa tính sinh hoạt.
Vướng mắc hiện tại không chỉ là chứng minh thu nhập bán hàng online. Ngay cả khi chứng minh được đủ 70 triệu, dòng tiền vẫn chưa đáp ứng phương án đang tính.
Cách ngân hàng quy đổi nghĩa vụ thẻ khi xét vay có thể khác phép tính trên. Nhưng với gia đình, khoản tiền thực tế phải thanh toán mỗi kỳ vẫn phải được đưa vào kế hoạch.
Dùng tiền sẵn có trả hết thẻ có giải quyết được không?
Trả hết thẻ có thể giảm áp lực hằng tháng, nhưng phải tính lại vốn mua nhà.
Nếu lấy 700 triệu từ khoản 2 tỷ để tất toán dư nợ thẻ, bạn chỉ còn khoảng 1,3 tỷ, chưa tính lãi, phí cần thanh toán thêm nếu có.
Muốn tiếp tục mua căn nhà 6 tỷ, phần thiếu sẽ tăng thành:
6 tỷ − 1,3 tỷ = 4,7 tỷ đồng.
Bạn còn phải dành tiền cho chi phí giao dịch, dự phòng và vốn duy trì việc bán hàng. Vì vậy, không thể vừa tính đã trả hết thẻ, vừa giữ nguyên 2 tỷ vốn mua nhà.
Trước khi quyết định, cũng cần làm rõ khoản nợ thẻ dùng vào việc gì. Nếu dùng để nhập hàng, tất toán xong nhưng thiếu vốn lại phải quẹt thẻ tiếp thì áp lực nợ chưa được giải quyết lâu dài.
Với hoàn cảnh này, tôi nghiêng về việc sắp xếp lại dư nợ thẻ và vốn kinh doanh trước, sau đó mới xác định khoản vay mua nhà phù hợp. Nếu vẫn muốn mua sớm, hai vợ chồng nên tính căn nhà giá thấp hơn hoặc bổ sung vốn thực có, đồng thời giữ riêng tiền sinh hoạt và dự phòng.
Bạn có thể tham khảo thêm bài Vay mua nhà cần vốn tự có bao nhiêu phần trăm? để tránh tính toàn bộ tiền đang có thành tiền có thể dùng mua nhà.
Kinh doanh online có vay mua nhà được không? Có thể được xem xét, nếu bạn chứng minh được hoạt động bán hàng và nguồn thu đủ để trả nợ. Báo cáo TikTok Shop, đối soát COD, sao kê và chứng từ chi phí cần khớp với nhau để giải thích mức lợi nhuận.
Với hai vợ chồng trong câu hỏi, doanh thu 250 triệu và lợi nhuận 70 triệu là một phần của hồ sơ. Khoản dư nợ thẻ 700 triệu, đang thanh toán tối thiểu 35 triệu trong kỳ tính, mới là điểm cần xử lý trước khi vay thêm 4 tỷ.
Nếu bạn đang bán hàng online và chuẩn bị mua nhà, hãy gửi Thịnh Fino thông tin doanh thu, lợi nhuận sau chi phí, dư nợ hiện tại và vốn tự có. Thịnh Fino sẽ hỗ trợ phân tích sơ bộ dòng tiền, hướng chuẩn bị hồ sơ và kết nối nhân viên ngân hàng phù hợp. Hạn mức cuối cùng do ngân hàng trực tiếp thẩm định và quyết định.
