Có nên vay ngân hàng mua nhà lúc này không? 5 điều phải tự tính trước
Hỏi: “Xin chào vayvonnganhang.vn. Vợ chồng tôi đều 34 tuổi, có một bé 3 tuổi, đang thuê nhà 5 triệu đồng/tháng. Tôi làm kỹ thuật bảo trì, lương thực nhận 16 triệu; vợ làm kế toán, lương 12 triệu. Chi phí sinh hoạt khoảng 10 triệu/tháng, chưa tính tiền thuê nhà. Chúng tôi không có khoản nợ nào khác, mỗi tháng để dành được khoảng 13 triệu.
Sau nhiều năm tích lũy và được gia đình hỗ trợ, chúng tôi có 1,2 tỷ đồng. Hai vợ chồng muốn mua căn hộ giá 2,5 tỷ, dùng 1 tỷ để thanh toán, giữ lại 200 triệu lo chi phí và dự phòng. Phần còn thiếu 1,5 tỷ dự định vay ngân hàng trong 25 năm.
Tôi muốn mua để ổn định chỗ ở, nhưng vợ muốn thuê thêm vài năm để tích lũy, vì sợ tiền trả ngân hàng quá cao. Với điều kiện như vậy, chúng tôi có nên vay ngân hàng mua nhà lúc này không?”
Đáp: Với số tiền đã tích lũy, hai vợ chồng có cơ sở để tính chuyện mua nhà. Nhưng khoản vay 1,5 tỷ có vừa sức hay không thì phải xem mỗi tháng trả bao nhiêu và trả xong còn đủ chi tiêu không.
Bạn đang để dành được 13 triệu/tháng. Khi chuyển sang nhà riêng, không còn trả 5 triệu tiền thuê, tức là có khoảng 18 triệu để trả ngân hàng và dành dụm. Nếu khoản trả nợ gần hết 18 triệu này thì gia đình sẽ rất khó xoay xở khi có việc phát sinh.
Có nên vay ngân hàng mua nhà lúc này không?
- Khi đã có một khoản tiền trong tay, người mua thường phân vân: mua ngay thì sợ vay nhiều, chờ thêm lại sợ giá nhà tăng. Cả hai lo lắng đều dễ hiểu, nhất là khi gia đình đang có con nhỏ và muốn ổn định chỗ ở.
- Tuy nhiên, bạn chưa cần đoán giá nhà vài năm tới để quyết định. Trước hết, hãy tính xem với thu nhập hiện tại, gia đình có duy trì được khoản vay dự kiến hay không.
- Trong trường hợp này, bạn có 1 tỷ để thanh toán căn hộ 2,5 tỷ, tương đương 40% giá mua. Nhìn vào tỷ lệ vốn thì khá tốt. Nhưng cùng vay 1,5 tỷ, gia đình thu nhập 28 triệu sẽ chịu áp lực khác với gia đình thu nhập 45 triệu.
Vì vậy, để trả lời câu hỏi có nên vay mua nhà lúc này, chúng ta cần tính tiếp năm khoản dưới đây.
5 điều phải tự tính trước khi vay mua nhà
1. Mua xong nhà, bạn thực sự còn bao nhiêu tiền?
- Bạn dự định giữ lại 200 triệu để lo chi phí mua nhà và dự phòng. Vậy cần tách rõ: bao nhiêu tiền sẽ chi ngay, bao nhiêu còn lại trong tài khoản?
- Hãy kiểm tra giá căn hộ đã bao gồm những khoản gì, có phải sửa chữa hay mua thêm nội thất không, chi phí giao dịch bên nào chịu. Chưa rõ những khoản này thì chưa biết chính xác số tiền dự phòng.
- Giả sử bạn dùng 80 triệu cho các chi phí ban đầu, khoản dự phòng còn 120 triệu đồng. Đây mới là số tiền có thể dùng khi gia đình giảm thu nhập hoặc có việc đột xuất.
- Nếu sau khi nhận nhà phải chi nhiều hơn dự kiến, bạn có thể phải vay thêm. Khi đó, bài toán không còn là khoản vay mua nhà 1,5 tỷ ban đầu nữa.
- Bạn có thể xem thêm bài Vay mua nhà cần vốn tự có bao nhiêu phần trăm? để tính phần tiền cần chuẩn bị trước khi đặt cọc.
2. Khoản vay 1,5 tỷ mỗi tháng phải trả bao nhiêu?
- Tôi tính theo phương án trả gốc đều hằng tháng, lãi trên dư nợ còn lại, thời hạn 25 năm. Tiền gốc mỗi tháng là:
- 1,5 tỷ ÷ 300 tháng = 5 triệu đồng.
- Sau đó cộng tiền lãi. Dùng ba mức lãi suất giả định để kiểm tra khả năng trả nợ, ta có:
-
Lãi suất giả định Gốc mỗi tháng Lãi tháng đầu Tổng trả tháng đầu 8%/năm 5 triệu 10 triệu 15 triệu 10%/năm 5 triệu 12,5 triệu 17,5 triệu 12%/năm 5 triệu 15 triệu 20 triệu - Các mức trên chỉ dùng để tính, không phải lãi suất chào vay. Tiền lãi được quy đổi theo lãi suất năm chia 12; lịch trả thực tế phụ thuộc hợp đồng và số ngày tính lãi.
- Như vậy, nếu chỉ nhìn mức 8%, bạn có thể thấy khoản vay vẫn trả được. Nhưng ở mức 10%, tiền trả ngân hàng đã gần bằng toàn bộ 18 triệu còn lại sau sinh hoạt. Nếu lên 12%, gia đình bắt đầu thiếu tiền.
- Khi nhận phương án vay, bạn cần hỏi rõ thời gian ưu đãi, cách xác định lãi suất sau ưu đãi và yêu cầu bảng trả nợ. Nếu áp dụng lịch trả gốc khác, phải tính lại theo đúng lịch đó.
- Đừng quyết định khoản vay 25 năm chỉ từ số tiền phải trả trong năm đầu.
3. Trả ngân hàng xong, mỗi tháng còn dư bao nhiêu?
- Hiện tại bạn tính:
- 28 triệu thu nhập − 10 triệu sinh hoạt − 5 triệu thuê nhà = 13 triệu để dành.
- Khi mua nhà, bỏ khoản thuê và thay bằng khoản trả ngân hàng:
- Nếu trả 15 triệu/tháng, gia đình còn 3 triệu.
- Nếu trả 17,5 triệu/tháng, chỉ còn 500.000 đồng.
- Nếu trả 20 triệu/tháng, thiếu 2 triệu.
- Đó là khi chi phí sinh hoạt vẫn giữ ở mức 10 triệu. Bạn còn phải kiểm tra phí quản lý, gửi xe và các khoản ở căn hộ có làm chi tiêu tăng thêm không.
- Với gia đình có con nhỏ, khoản dư 500.000 đồng gần như không đủ để xử lý một tháng có phát sinh. Dùng tiền dự phòng bù vào thì được một thời gian, nhưng nếu tháng nào cũng phải rút ra, khoản vay đang vượt quá dòng tiền hiện có.
- Bởi vậy, với thu nhập 28 triệu, tôi chưa nghiêng về phương án vay đủ 1,5 tỷ. Hai vợ chồng cần giữ được một khoản dư sau khi trả nợ, thay vì tính vừa khít thu nhập.
4. Nếu một người tạm nghỉ việc, gia đình chịu được bao lâu?
- Hai vợ chồng cùng có lương là một lợi thế. Tuy nhiên, bạn nên thử tính nếu một người nghỉ việc vài tháng để chuyển công việc hoặc chăm con.
- Lấy khoản trả ngân hàng 17,5 triệu/tháng ở mức lãi suất giả định 10%. Cộng 10 triệu sinh hoạt, tổng chi khoảng 27,5 triệu/tháng.
- Nếu vợ tạm nghỉ, gia đình còn lương chồng 16 triệu, thiếu khoảng 11,5 triệu/tháng. Nếu chồng tạm nghỉ, chỉ còn lương vợ 12 triệu thì thiếu khoảng 15,5 triệu/tháng.
- Với 120 triệu dự phòng giả định ở trên, bạn có thể bù thiếu hụt khoảng 8–10 tháng, chưa tính phát sinh và thay đổi lãi suất. Phép tính này giữ khoản trả nợ ở mức tháng đầu để dễ kiểm tra.
- Khoản dự phòng giúp bạn có thời gian tìm công việc mới. Nhưng trước đó, nếu mỗi tháng đã phải dùng tiền dự phòng bù chi tiêu thì thời gian chống đỡ sẽ ngắn hơn.
- Bạn nên tự hỏi: công việc hiện tại có ổn định không, tìm việc thay thế mất khoảng bao lâu và gia đình có nguồn hỗ trợ nào thực sự sẵn có?
5. Tiếp tục thuê hai năm thì giảm được bao nhiêu tiền vay?
- Nếu giữ mức tích lũy 13 triệu/tháng, sau hai năm bạn có thêm:
- 13 triệu × 24 tháng = 312 triệu đồng.
- Con số này đã trừ tiền thuê nhà trong chi tiêu hằng tháng, chưa tính lãi tiền gửi và thay đổi thu nhập.
- Nếu căn hộ vẫn giá 2,5 tỷ, bạn giữ nguyên khoản tiền dành cho chi phí và dự phòng, nhu cầu vay có thể giảm từ 1,5 tỷ xuống khoảng 1,188 tỷ.
- Cùng thời hạn 25 năm và lãi suất giả định 10%, trả gốc đều, tháng đầu của khoản vay này khoảng 13,86 triệu đồng. So với 17,5 triệu, áp lực giảm khoảng 3,64 triệu mỗi tháng.
- Tất nhiên, giá nhà có thể thay đổi. Nếu căn hộ tăng 200 triệu, phần tích lũy thêm chỉ giúp giảm nhu cầu vay khoảng 112 triệu. Nếu giá tăng nhiều hơn, kết quả sẽ khác.
- Vậy có nên vay ngân hàng mua nhà lúc này hay chờ thêm? Với bạn, chờ có ý nghĩa khi thời gian đó giúp tăng vốn, giảm khoản vay hoặc cải thiện thu nhập. Hai vợ chồng nên đặt mốc tích lũy cụ thể, đồng thời theo dõi những căn hộ phù hợp.
Với thu nhập 28 triệu và nhu cầu vay 1,5 tỷ trong 25 năm, tôi nghiêng về giảm khoản vay hoặc tích lũy thêm. Phương án hiện tại trả được ở một số mức lãi suất, nhưng tiền còn lại cho gia đình khá ít.
Nếu muốn mua sớm, hai vợ chồng có thể cân nhắc căn hộ khoảng 2 tỷ, dùng 1 tỷ vốn và vay 1 tỷ. Theo cách trả gốc đều trong 25 năm, tháng đầu khoảng 11,67 triệu ở lãi suất 10%, hoặc 13,33 triệu ở mức 12%. Đây vẫn là các mức giả định để so sánh.
Sau 10 triệu sinh hoạt, bạn còn khoảng 4,67–6,33 triệu, trước các chi phí tăng thêm. Phương án này có khoảng dư dễ xoay xở hơn, miễn là căn hộ đáp ứng nhu cầu ở của gia đình.
Có nên vay ngân hàng mua nhà lúc này không cần được trả lời bằng chính vốn, thu nhập và chi tiêu của bạn. Mua nhà để ổn định cuộc sống thì khoản trả nợ cũng phải phù hợp với cuộc sống đó.
Nếu đang có hoàn cảnh tương tự, hãy gửi Thịnh Fino bốn thông tin: giá nhà, vốn tự có, thu nhập và các khoản nợ đang trả. Thịnh Fino sẽ hỗ trợ phân tích sơ bộ khả năng trả nợ trước khi bạn quyết định đặt cọc. Bạn cũng có thể tham khảo điều kiện, hồ sơ và cách tính vay mua nhà trả góp để chuẩn bị bước tiếp theo.
Có nên vay ngân hàng mua nhà lúc này không? Phân tích tình huống thu nhập 28 triệu, vay 1,5 tỷ và 5 khoản cần tính trước khi quyết định.
