Hỏi: “Xin chào Thịnh Fino. Hiện mỗi tháng tôi nhận lương qua tài khoản khoảng 20 triệu đồng, ngoài ra còn có thêm 10 triệu đồng bằng tiền mặt không thường xuyên. Chi tiêu sinh hoạt của tôi khoảng 5 triệu đồng/tháng. Tôi không có khoản vay tín chấp nào, nhưng đang sử dụng thẻ tín dụng và mỗi tháng thanh toán khoảng 3 triệu đồng. Tôi muốn hỏi Lương 20 triệu có vay mua nhà được không? Ngân hàng sẽ tính thu nhập của tôi là 20 triệu hay 30 triệu và tôi có thể vay khoảng bao nhiêu?”
Đáp: Với câu hỏi: Lương 20 triệu có vay mua nhà được không và các thông tin bạn đưa, bạn hoàn toàn có thể vay mua nhà. Tuy nhiên, để tính số tiền vay, cần làm rõ hai khoản: 10 triệu tiền mặt có chứng minh được nguồn thu không, và 3 triệu trả thẻ có nằm trong 5 triệu chi tiêu sinh hoạt hay chưa.
Hai chi tiết này ảnh hưởng trực tiếp đến cách tính. Nếu chỉ lấy tổng thu nhập 30 triệu rồi trừ chi tiêu, chúng ta có thể thấy còn khá nhiều tiền. Nhưng số tiền bạn thực nhận và thu nhập ngân hàng chấp nhận để xét vay chưa chắc giống nhau.
Lương 20 triệu có vay mua nhà được không?
Có thể. Nhưng trong trường hợp của bạn, câu hỏi cần xem kỹ hơn là: ngân hàng có cơ sở để công nhận thêm 10 triệu đồng nhận bằng tiền mặt hay không?
Nếu khoản này được xem xét đầy đủ, tổng thu nhập dùng để tính khả năng trả nợ có thể cao hơn mức lương chuyển khoản 20 triệu ( 30 triệu bao gồm cả tiền mặt) . Ngược lại, nếu chưa đủ chứng từ, bạn cần chuẩn bị phương án vay dựa trên nguồn lương chứng minh được.
Ngân hàng còn xem xét tài sản bảo đảm, vốn tự có, lịch sử tín dụng và các nghĩa vụ trả nợ. Vì vậy, mức lương không phải yếu tố duy nhất quyết định hạn mức vay.
Trong bài này, chúng ta sẽ tính cả hai trường hợp để bạn hình dung sự khác biệt. Các số tiền tính được là cơ sở xem lại dòng tiền, chưa phải hạn mức ngân hàng đã chấp thuận.
Khoản 10 triệu tiền mặt có được cộng vào thu nhập không?
Trước hết, cần biết 10 triệu đó đến từ đâu. Đây là một phần tiền lương do công ty trả bằng tiền mặt, tiền làm thêm, thu nhập kinh doanh hay một khoản nhận không thường xuyên?
Nếu là tiền lương, bạn nên trao đổi với ngân hàng về những tài liệu có thể cung cấp, chẳng hạn hợp đồng lao động, bảng lương hoặc xác nhận thu nhập. Nếu đến từ công việc khác, hồ sơ cần thể hiện được nguồn tiền và tính ổn định của khoản thu đó. Ngân hàng có yêu cầu hồ sơ chứng minh thu nhập khi xét vay; tài liệu cụ thể sẽ tùy nguồn thu và chính sách sản phẩm.
Điểm cần tránh là mặc nhiên hiểu nhận tiền mặt thì không được tính, hoặc có tiền nhận hằng tháng thì chắc chắn được cộng đủ. Bạn cần trình bày nguồn thu và để ngân hàng đánh giá chứng từ.
Nếu 10 triệu này có tháng có, tháng không, bản thân bạn cũng nên thận trọng khi đưa toàn bộ vào kế hoạch trả nợ. Khoản vay mua nhà phải trả theo lịch, trong khi thu nhập thêm có thể thay đổi.
Bởi vậy, trước khi chọn căn nhà, hãy nhờ ngân hàng xem sơ bộ hồ sơ thu nhập. Biết nguồn tiền nào có thể được công nhận sẽ giúp bạn tính khoản vay chính xác hơn. Mình có lưu ý rằng bạn ghi không thường xuyên thì ngân hàng sẽ không tính vào nếu chứng từ không đủ nhé
Mỗi tháng trả thẻ 3 triệu có ảnh hưởng đến khoản vay mua nhà không?
Bạn không có khoản vay tín chấp riêng, nhưng vẫn cần kê khai việc sử dụng thẻ tín dụng. Quan trọng là 3 triệu đồng mỗi tháng đang được trả theo cách nào.
Nếu bạn dùng thẻ để mua sắm, ăn uống rồi thanh toán toàn bộ sao kê, cần xem những khoản đó đã nằm trong 5 triệu chi tiêu hay chưa. Chẳng hạn, 5 triệu là tổng chi phí sinh hoạt, trong đó 3 triệu thanh toán bằng thẻ, thì khi lập ngân sách cá nhân không được trừ thêm 3 triệu lần nữa.
Ngược lại, nếu 5 triệu là khoản chi ngoài thẻ và mỗi tháng còn trả thêm 3 triệu, tổng tiền ra là 8 triệu đồng.
Còn nếu 3 triệu là tiền trả góp qua thẻ hoặc chỉ là một phần thanh toán của dư nợ lớn hơn, phải xem cả sao kê, số dư còn lại và lịch thanh toán. Chỉ biết “mỗi tháng trả 3 triệu” chưa đủ để đánh giá đầy đủ nghĩa vụ thẻ.
Phần tính dưới đây tạm coi 3 triệu trả thẻ là khoản chi riêng, ngoài 5 triệu sinh hoạt. Đây là giả định để lập ngân sách. Cách ngân hàng quy đổi nghĩa vụ thẻ khi thẩm định cần được xác nhận riêng.
Với dòng tiền này, bạn có thể tính khoản vay khoảng bao nhiêu?
Nếu cộng đủ hai nguồn thu, bạn nhận 30 triệu đồng/tháng. Sau khi trừ 5 triệu sinh hoạt và 3 triệu trả thẻ, phần còn lại là:
30 triệu − 5 triệu − 3 triệu = 22 triệu đồng/tháng.
Nhưng 22 triệu là số tiền còn lại trước các khoản phát sinh và dự phòng. Dùng hết số đó trả ngân hàng sẽ khiến bạn không còn khoảng trống khi thu nhập hoặc chi tiêu thay đổi.
Để dễ so sánh, lấy thời hạn vay 25 năm, trả gốc đều hằng tháng, lãi trên dư nợ còn lại và lãi suất giả định 10%/năm. Đây là giả định minh họa, không phải mức lãi suất đang chào vay.
| Số tiền vay | Gốc mỗi tháng | Lãi tháng đầu, tính gần đúng | Tổng kỳ đầu |
|---|---|---|---|
| 800 triệu | 2,67 triệu | 6,67 triệu | 9,33 triệu |
| 1 tỷ | 3,33 triệu | 8,33 triệu | 11,67 triệu |
| 1,2 tỷ | 4 triệu | 10 triệu | 14 triệu |
| 1,4 tỷ | 4,67 triệu | 11,67 triệu | 16,33 triệu |
| 1,5 tỷ | 5 triệu | 12,5 triệu | 17,5 triệu |
Lãi trong bảng được tính đơn giản bằng dư nợ đầu kỳ × 10% ÷ 12. Thực tế có thể tính theo số ngày; lịch trả gốc và lãi phải theo hợp đồng. Với giả định lãi suất giữ nguyên và gốc được trả đều, tổng tiền trả sẽ giảm dần ở các kỳ sau.
Nếu chỉ dựa vào 20 triệu lương chuyển khoản
- Sau sinh hoạt và tiền thẻ, bạn còn 12 triệu đồng. Vay 1 tỷ theo bảng trên đã cần khoảng 11,67 triệu ở kỳ đầu, tức chỉ còn khoảng 330.000 đồng sau các khoản đã tính.
- Như vậy, khoản vay 1 tỷ sẽ rất sát dòng tiền nếu bạn phải tự xoay xở bằng riêng mức lương 20 triệu.
- Ở mức vay 800 triệu, kỳ đầu khoảng 9,33 triệu, bạn còn khoảng 2,67 triệu sau sinh hoạt và trả thẻ. Khoảng dư này vẫn cần đối chiếu với chi tiêu thực tế và tiền dự phòng đang có, chứ chưa thể kết luận khoản vay đã thoải mái.
Nếu 10 triệu tiền mặt ổn định và được ngân hàng công nhận
- Với tổng thu nhập 30 triệu, khoản vay 1,2 tỷ cần khoảng 14 triệu ở kỳ đầu. Sau 5 triệu sinh hoạt và 3 triệu tiền thẻ, bạn còn khoảng 8 triệu.
- Nếu vay 1,4 tỷ, phần còn lại khoảng 5,67 triệu. Tăng lên 1,5 tỷ thì còn khoảng 4,5 triệu.
- Bạn có thể dùng mức 1,2–1,4 tỷ để trao đổi phương án với ngân hàng, nếu nguồn thu bổ sung đủ ổn định, chứng minh được và các giả định chi tiêu là đúng. Đây không phải lời khẳng định hồ sơ chắc chắn được duyệt trong khoảng đó.
- Qua hai cách tính, có thể thấy câu hỏi “lương 20 triệu có vay mua nhà được không?” thay đổi khá nhiều khi có thêm nguồn thu hợp lệ. Tuy nhiên, càng dựa vào khoản tiền mặt để tăng số vay, bạn càng cần chắc rằng nguồn thu ấy duy trì được.
Còn phải xem bạn có bao nhiêu vốn tự có
Hiện bạn chưa cho biết giá căn nhà và số tiền tích lũy. Vì thế, chúng ta mới tính được dòng tiền trả nợ, chưa thể chốt phương án mua nhà.
Giả sử bạn muốn mua căn nhà 2,5 tỷ và dự kiến vay 1,2 tỷ, phần vốn để thanh toán giá nhà là 1,3 tỷ. Ngoài ra, còn phải tính các chi phí giao dịch thuộc trách nhiệm của mình, sửa chữa hoặc chuyển nhà nếu có.
Nếu toàn bộ tiền tiết kiệm chỉ vừa đủ phần thanh toán, bạn sẽ cần cân nhắc lại khoản giữ dự phòng. Không nên mua xong nhà rồi phải dùng thẻ hoặc vay thêm để trang trải các khoản phát sinh.
Bạn cũng cần kiểm tra xem chi phí sinh hoạt 5 triệu có còn phù hợp sau khi chuyển nhà không. Tiền đi lại, phí quản lý hoặc các chi phí gia đình có thể thay đổi. Phương án trả nợ nên dựa vào ngân sách sau khi mua nhà, thay vì chỉ lấy chi tiêu hiện tại.
Lương 20 triệu có vay mua nhà bao nhiêu thì hợp lý
Với trường hợp của bạn, có thể xem xét vay mua nhà, nhưng việc đầu tiên là làm rõ khoản 10 triệu tiền mặt và sao kê thẻ tín dụng.
Nếu chỉ dựa vào lương 20 triệu, trong khi sinh hoạt 5 triệu và trả thẻ riêng 3 triệu, khoản vay 1 tỷ theo giả định trong bài đã gần dùng hết dòng tiền còn lại. Nếu tổng thu nhập 30 triệu ổn định và được công nhận, bạn có thêm cơ sở để trao đổi phương án vay cao hơn, chẳng hạn 1,2–1,4 tỷ theo phép tính minh họa.
Trước khi đặt cọc, hãy gửi ngân hàng hồ sơ thu nhập, sao kê thẻ và thông tin căn nhà để được đánh giá sơ bộ. Đồng thời, yêu cầu bảng trả nợ thể hiện cả giai đoạn sau ưu đãi để kiểm tra khả năng chi trả.
Thịnh Fino có thể hỗ trợ bạn xem sơ bộ phương án khi có thêm thông tin về nguồn tiền mặt, dư nợ thẻ, vốn tự có và giá nhà dự định mua. Ngân hàng sẽ trực tiếp thẩm định và quyết định khoản vay cuối cùng.
